在各位买家和经纪近几个月来疲于奔命“抢购”的时侯，加拿大地产协会星期三公布的统计数据显示，全国今年五月份的评均房价为$376,820, 比去年的$346,950 上升了8.6%，其中多伦多上涨了8.7%，蒙特利尔上涨了6%。不过，这些数字并没有反映出加国地产市场的全貌，如果将温哥华，多伦多两大城市剔除，加国地产市场的涨幅可能只有3%左右，而且某些城市，譬如卡尔加里，埃德蒙顿等甚至还有微幅下跌。另外一个让人瞩目的新闻，是央行行长Mark Carney 昨天（六月15号）在温哥华的演讲。他在温哥华贸发局的演说中，对目前加拿大的地产市场状况发表了颇为严厉的评论，人们在解读他发出的信息之余，不仅会问：面对目前仍然火爆的地产市场，央行是否很快就有相关应对之策出台？
大家知道，作为国家经济的重要一环，许多国家政府在地产市场出现过热的迹象时，都会有一些对应政策出台，以此来为市场降温。国内的各项压制房市政策各位都很了解，即使是实行自由经济体制的香港，最近也针对过热的房市出台了限制政策，譬如将高价位豪宅的房贷比例较低至五成左右，对国内买家的房贷申请限制贷款比例等，澳洲也有对外国购房者的限制措施。在昨天央行行长的发言中，他并没有使用地产泡沫的字眼，但对于地产市场目前发展的关注和警告是非常清楚的。他认为市场在外部炒作投资影响下，投资者大幅投入资金的“Greed”，再加上一般民众对房价不断攀高，而担心目前不买将来无力购买的“Fear” 相互影响，加剧了目前房价快速攀升的现况。他提到目前房价的水平已经超过前一个高峰期的13%，担忧的态度是非常明确的。但被问到银行是否将出台特定应对政策时，他的回答是，央行不会对某个特定的地产市场状况过度关注，央行的角色是为整体经济的发展制定适当财经政策。他同时暗示，应对地产市场可能过热的措施，除了利率调整之外，近期更可能继续使用严格控制房贷申请审核的方式，来为地产市场降温。他同时提到，今年加拿大第二季的经济增长低于2%。由此来看，央行近期调高利率的可能性不高。
如同大家可能了解的，加拿大家庭平均148%的负债比例，是相当令人担忧的。前几天加拿大CGA协会公布，目前加国民众的总负债额已达1.5万亿。一个典型的二子女家庭，目前平均负债金额为$176,461 （包括房贷）。如果我们再看一下加拿大银行的经营情况，将可能会有更大的担忧，目前银行的全部放贷金额中，房贷已占40%以上，在十年前，它仅占30%。如果再考虑到为高比例房贷提供保险的公营CHMC 涉及的金额。地产市场房价的大幅下滑，将会对一般民众，金融业和政府，造成非常深远的影响。所以，即使央行行长了解地产市场某些过热的发展，也需要权衡各方面的可能影响，而不能匆忙推出简单的应对措施。另外，Mark Carney 还特别提到，即使将来加拿大国内对房产的需求放缓，民众因高负债而减少消费，以及利率将逐步升高，但因为外国资金（投资）的不断流入，房地产市场仍然可能继续保持现在的热度。对此，央行是无法控制的。
我们现在可以看到，加拿大目前的地产市场热度，是一个有多因素相互影响下的结果。而且，任何对应措施的出台，可能会有广泛的影响。作为掌控经济政策方向的中央银行，也有投鼠忌器的被动和力不从心的地方。当然，经济现象的基本规律，仍然会左右市场发展的方向。以目前年度升幅高达25.7 %，平均房价$831,550 的温哥华为例，这个房价水平是当地一般家庭平均收入的11倍。即使考虑到温哥华，多伦多两地的一些特别现象（大量投资者/移民，国外资金流入等），超出家庭平均收入十倍以上的房价，在加拿大是很难有长久市场支持的，理智的投资者也会调整投入金额，温哥华地产市场的逐步降温，应该是可以预期的。目前还有人认为，加拿大房价十年内增长一倍，但同期房租的涨幅只有30%，已有地产泡沫的存在。他们提出的另一个指标，是房产投资在GDP中的比例，认为目前的比例已接近前一次地产大幅下滑前的比例（90年代初的7.18%），显示市场的价格调整即将出现。不过，目前主流的看法是，整体地产价格将因供求的逐步平衡而走缓，近期不会有大幅下滑。我个人比较认同这个看法，目前的经济发展（原材料价格下跌，股市走低，通胀减缓，维护加币竞争力，经济增长不如预期等），已经限制了央行近期提升银行利率的可能性。在目前超低房贷利率成本下，地产市场有其继续向上的重要支撑力量。
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发表于 2011-7-17 11:03:43
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