低利率时代何时终结？急功近利贪婪楼市还将获利多久

东方阳

来源: 北辰地产 作者: 陈思

一年前，笔者曾写过一篇文章，大意是对未来经济前景持谨慎态度。一年过去了，我觉得只要改下那篇文章的日期仍然能反映目前的情况。

我们再次处于这样一个境地：只要扫一眼文章的标题，就连最顽固的乐观主义者也不得不对未来经济走向表示担忧。
加拿大央行(Bank of Canada)行长卡尼(Mark Carney)最近对温哥华贸易委员会(Vancouver Board of Trade)发出警告称，“急功近利且贪婪”的将房价推高至不可持续的水平是极具风险的。

与此同时，卡尼的美国同行伯南克(Ben Bernake)正准备结束美国前所未有的量化宽松时代，这意味着美国政府将停止印钞票来挽救不良贷款。

所有这些对加拿大的业主或不动产投资者意味着什么呢?对大多数背负房贷或即将背负房贷的消费者来说，问题不可避免的归结到：所有动作将对利率产生怎样的影响?答案可能超过本文标题所要探讨的范围。过去三年来我们一直享受的超低利率带来的好处即将不复存在已是公认的事实。低利率时代终结这一陈旧(或者说三年来不断被反复提及)论点的疑问副词早已不是“如果”而是“何时”?加拿大央行不断表示加息措施宜早不宜迟。

他们用特别强硬的语言“警告”加拿大人作好准备迎接即将到来的加息。卡尼反复警告加拿大人小心负债过度。
“强调这一事实非常重要，因为处于目前这样的超低利率时代很容易使人忘记节省开支……但是利率不可能一直停留在如此不正常的水平。因此，加拿大人需要确保他们在较高的利率环境下仍然能从容的应对债务。”很明显，卡尼已经有些无奈，尽管他不断对过去两年来负债过多的加拿大人发出警告，但人们对他的讲话充耳未闻。

加拿大多数城市的房价不断上涨(卡尔加里和埃德蒙顿是罕见的例外)，在温哥华住宅市场畸形的发展速度带领下，全国平均房价同比上涨8.6%，而温哥华更是达到惊人的25.7%。房价上涨伴随低利率刺激下的家庭债务突破创纪录高位，难怪央行行长无会直呼“出乎意料”。

东方阳

这正是有意思的地方。从他的态度推测，人们大概可以预计央行即将采取加息以冷却住宅市场。然而，事情并不是如此简单。我们还得把目光投向美国，看看那边发生了什么。



伯南克在最近的评论中明确表示，虽然他将停止旨在帮助美国经济恢复的资产购买计划，但差于预期的就业增长(部分源于东日本大地震的影响)迫使美国需要继续实施货币刺激政策。



这演变成美国继续延长低利率时期。现在看来，在2012年以前，伯南克都不会有所行动。卡尼已经声明，加拿大不能与美国偏离得太远太久，因为美国的举动会对加元产生影响。



所以基本上我们面临的情况是，加拿大银行可能想通过提高利率抑制我们过度借贷的消费习惯。

但这样做的结果是，与其他国家相反的货币政策会促使加元继续上涨，对总体经济复苏造成潜在阻碍。卡尼的两难境地进一步复杂化(在温哥华住宅市场显得尤为突出)，外国投资者是驱动温哥华不动产市场畸速发展的主要动力。



加息阻止不了这些疯狂的投资型买家，只会给本国自住型买家造成伤害。因此，卡尼可能还得指望费拉逖和财政部。

财政部提高按揭贷款的门槛，比起加息可能会是一个更合适的解决方法。当进入2011年最后一个季度时，我们的境遇与2010年时相比并没有太多不同。



我们都知道利率将上涨，但多种因素导致它不得不继续维持在目前的低水平。这些因素几乎已成常态：美国复苏停滞、全球不确定性、欧债危机和加元上涨。利率最终将上浮，但在此期间，我们仍将长期从低利率环境中受益。今天我能给你的忠告与一年前毫无二致。



市场给了你馈赠，关键在你如何利用它。在讨论加拿大央行时，忽略了一个非常重要的元素。央行只能控制最基本借贷利率。长期利率由债券市场所掌控。债券收益的下跌已导致另一轮低利率时期的开始。



如果全球不确定性让你感到担忧，或者你完全不想去猜测卡尼下一步会如何走，没有比现在更适合认定我们处于长期低利率环境的时期了。



你只需要记住你享有极低的固定借贷成本，晚上睡个安稳觉就行了，其他需要你做的只有等待和观望，未来几个月必然有精彩的事情发生。


(原文：To lock or not tolock?  Is it time to switch to a long-term rate? 加拿大地产杂志)

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东方阳 发表于 2011-9-6 03:25
这正是有意思的地方。从他的态度推测，人们大概可以预计央行即将采取加息以冷却住宅市场。然而，事情并不是 ...

未来几个月必然有精彩的事情发生？

不会是全球性的经济崩溃吧？