房地产崩盘将给中国带来什么悲剧？

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2006年6月16日  来源：南方周末  作者：钟伟

如果房价12个月内下跌30％，房地产行业的不良贷款可能激升到1.02万亿，银行的不良资产率将上升3.2个百分点；对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费；对居民而言，大致相当于14％的家庭财产被蒸发。

房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事，那么不妨考虑，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30％以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30％以上。

先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。

累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？

关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80％，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。

关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20％的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80％。根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。

如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30％将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90％的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。

据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。

考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35％的要求，目前而言这些贷款的不良率在7％以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重(假定为40％)，那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。

考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发，因此其整体出局时，现有的2000亿净资产极有可能荡然无存，因此，对其的1840亿贷款也会随之蒸发。

两项相加，如果房地产行业崩盘，9200亿开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为6110亿元，这些不良贷款的特点是贷款损失高，次级和可疑贷款占比较低。

关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其2000亿贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。

关于个人按揭贷款，目前1.9万亿的个人按揭贷款整体不良率不足2％，平均按揭率为63％，平均借款期限为17年。因此对此类贷款，值得考虑的问题是：抵押物价值如何？个人未来收入变动如何？与惩罚贷款人违约责任的相关司法体系是否奏效？

一一对上述问题进行分析。关于个人按揭的抵押物价值，央行的统计显示，贷款人所购贷款对应的物业在过去3年价格平均上涨了15％，因此即便未来1个月其市值下跌30％，那么对应于1元按揭贷款，其抵押物的价值仍然高达1.28元，即便考虑到处置成本，银行也完全可以封闭贷款风险敞口。

关于个人未来收入的变动，不少官员和学者都担心按揭贷款的长期性使其面对经济波动时更脆弱。这种说法难以成立。不景气不仅仅使个人按揭业务风险增加，对企业和个人的其他贷款业务也概莫例外。事实上和居民收入相比，企业盈利能力更易遭受经济波动的影响。

在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10％－12％的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。

目前最难以估测的是一旦贷款人违约，银行是否可以对抵押物进行有效处置？因此与其说行业崩盘给按揭业务带来损失，还不如说带来巨大的道德风险。只要司法体系不软弱无效，那么撇除少数害群之马带来的三五百亿贷款恶意拖欠，乐观估计个人按揭可以基本无恙。

关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。

关于政策性住房贷款，其中2300亿公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到25％左右的不良率并不为过，其余500亿政策性住房贷款则可能全部成为不良，因此这一块的不良余额可能在1070亿。

累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6％左右。如果12个月内房价下跌30％，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1％。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3％重新恶化到11.5％。

房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14％的家庭财产全部蒸发。

因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘，对此，笔者将在下一篇文章中详细论述。

http://news1.jrj.com.cn/news/2006-06-17/000001527711_001.html

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这是五年前的情形，经过了2008年世界性的经济危机，现在只怕是更严重了。

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2006年7月15日，“中原崛起与民营经济”系列论坛焦作专场正式拉开帷幕，近期因发表《房价骤降房地产崩盘，中国经济将付出沉重代价》、《经济学者一定要替百姓说话吗？》，为自己赚来无数骂声的北师大“名嘴”钟伟作了专题演讲，题目是《近期是否存在新一轮宏观调控的可能》。

　　相对于钟伟的阳光外形，他的立论大胆和“口无遮拦”给人的印象更深刻。而与之相映成趣的是他对统计数据的酷爱，当记者问起他对焦作的第一印象时，他回答说：“我要到焦作市统计局查阅相关数据，才能回答你。”

　　下半年信贷紧缩谁最受伤？

　　□本报记者 李素莉 文

　　七日财富：你为什么认为下半年信贷紧缩？

　　钟伟：央行今年预期投放的信贷目标是2.5万亿元，前6个月已放出去2.14万亿元，占全年的80%以上，因此，下半年央行一定会采取各种措施来控制贷款发放，比如对商业银行进行窗口指导、发行定向票据、加息等。

　　七日财富：银根紧缩，民营企业会不会首当其冲受到影响？

　　钟伟：下半年资金趋紧，不一定意味着民营企业或者说中小企业资金趋紧。

　　2005年7月，中国

银监会出台了《银行开展向小企业贷款指导意见》，鼓励银行对中小企业贷款，各商业银行纷纷开始抢食这块蛋糕。

　　七日财富：从前的弃儿为何变成了香饽饽？

　　钟伟：因为民营企业的重要性在提升，工业产值的一半是它提供的，地方GDP的一半是它提供的，就业的70%是它提供的，而且增长势头特别快。银行间竞争非常激烈，大客户已瓜分完毕，必然会有一些有眼光的银行锁定中小企业。

　　过去，总说中小企业财务信息不连续、不真实，没有主打产品和稳定的市场前景，不能提供合格的抵押和质押物，但这些情况已经有了很大转变。

　　最大的变化是商业银行的态度，他们正在积极研究和制定一套不同于大企业的评估体系。比如从重规模转为重绩效，从重财务指标到重非财务指标，从重评估法人到法人和自然人并重。中小企业大多是家族制的，给不给你贷款要看老板是不是赌博、包二奶。别笑，在浙江你如果有到澳门赌博的经历，是贷不到款的，当然到歌舞厅包二奶也别想贷到款。

　　七日财富：这么说，银政贷款被叫停的政府可能受到的影响更大了？

　　钟伟：的确，银政贷款叫停对一些地方的经济将造成比较严重的后果，因为这是一个堵问题的办法，不是解决问题的办法。

　　我国地方政府不能自己发行债券，国家开发银行利用国家银行的信用发行债券，筹集资金转给地方政府，解决了地方政府不能发债的难题。

　　我觉得不应该实行一刀切，应该让银行自我判断能否有效控制贷款风险，如果能，就不该盲目叫停。像国家开发银行在和政府合作方面已建立了一套成熟有效的模式，它投向的产业是二基一支——基础设施、基础产业和支柱产业，是符合国家政策的。另外，它的不良资产率只有百分之二点几，足见它很好地控制了风险。

　　我没说房地产崩盘

　　七日财富：你在《房价骤降房地产崩盘，中国经济将付出沉重代价》一文中，说一年内如果房价下跌30%就如何如何，这个数字是怎么来的？

　　钟伟：中国香港和日本房价下跌的经典例子都是两年内下跌30%，我为了加大它的严重程度，所以假定为一年内下跌30%，因为我做的是定量分析，必须有一个基本假设。

　　七日财富：你认为房地产会崩盘吗？

　　钟伟：我没说房地产崩盘，更没说房地产一崩盘银行就崩盘。中国人的思维是极端的，非白即黑，非好即坏，大多数人认为状态只有两种，零和一。他们把我的文章解读为从一到零，即房地产从一变成零，银行也从一变成零。结果是很多人把那篇文章误读为，房地产崩盘，银行就完蛋。

　　其实，我就是定量分析，如果房价在一年内下跌30%，银行3.51万亿的涉及房地产的贷款中有1.02万亿将成为不良资产，这是个非常巨大的冲击，但我并不认为会导致银行的崩盘。就像我说你得了感冒，很有可能在今后的一个星期内每天躺在床上萎靡不振，但别人听了却说你死了，家里也完蛋了。

　　七日财富：你做这种定量分析的目的是什么？

　　钟伟：为了说明政策的出台不以动机而是以效果来衡量好坏的。去年出台的“国八条”和今年出台的“国六条”，政府的动机和出发点是好的，但效果很有可能适得其反。

　　“国八条”出台后，房价不降反升，这是因为它违反了经济学常识。当供求失衡时，你要增加供给，抑制需求，但“国八条”的直接作用是抑制供给。而“国六条”是既抑制供给也抑制需求，直接的后果是导致房地产行业萎缩。这显然不是什么好事，除非你认为这个行业是个肿瘤。

　　因此，我做这个定量分析的目的是提醒政府，要重视政策成本，一万亿，你承受得起吗？

　　房价会下跌吗？　　

　　七日财富：能否预测一下房价走向？

　　钟伟：不能，我只能说房价趋稳。

　　为什么这么说呢？这要分析买房者的构成，大致有三种，一是自用房，占60%，二是炒房，只占5%到10%，三是拆迁房，占30%，其实也属于自用房。因此，有强大的需求支撑，房价应该不会骤降。

　　正像我前面所说的一样，我只是通过定量分析研究房价骤降的严重后果，但这不代表我预期房价要跌30%。

　　七日财富：目前房地产交易量骤降，你认为是什么原因？

　　钟伟：我认真地研读了“国六条”，发现它既抑制供给也抑制需求，房地产市场肯定会萎缩，交易量下降就是最好的证明。

http://finance.sina.com.cn/review/zlhd/20060724/10182757134.shtml

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北京科技大学教授 赵晓：明年三四月前可以买房

　　楼市名嘴、北京科技大学教授赵晓力挺房地产，他认为，目前的市场仅是政策性淡季，现在到明年三四月份，都是难得的买房机会。“在大的游戏规则没发生变化之前，中国房价很难下跌50%以上，整个市场大走势也不会反转”，赵晓断定。

　　赵晓分析称，淡市之说主要是从开发商的角度看。就利润率来看，目前的房地产行业并不差，淡市是房地产商习惯了过去的高利润，一旦利润相对降低，有些开发商会难以习惯。

　　北师大金融研究中心主任 钟伟：明年上半年将现未来三年房价最低点

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授判断，受限购、限贷等影响，从短期看房价还会有两轮真实下跌，分别是在今年年底和明年上半年。而明年上半年的房价会是未来3年的低点。

　　“中期看，房价依然会上涨。因为货币增发、城市化、人口增长等因素，房价还会增长，除非取消房地产的商品属性”，钟伟认为，中国楼市会有两轮的房价翻番，第一轮是从2003年开始的，为期5到8年；第二轮是从2009年开始，为期也是5到8年时间。中国房地产5年内不会有问题，到2015年，房价依然会翻番，预计到2020年前后，房地产将面临严峻的问题，那时的泡沫，也是真正有风险的泡沫。

　　著名财经作家 吴晓波：房地产不可能崩盘

　　财经作家吴晓波分析指出，长期看，中国经济的发展速度，在未来10-15年内仍将会是全世界最好的，只要中国经济不崩盘，房地产就不可能崩盘。

　　他解释说，首先，中国房价下跌的可能性不大。“很多大城市，地方财政的70%来自土地收入，而房价的构成中很大一块是土地价格构成的。因为政府对土地涨价具有渴望性需求，因此房价要下跌是非常困难的。”其次，“通胀令钢筋水泥等建房成本持续走高，因此不动产持续升值也就无可置疑。”

　　他认为，未来的10-15年内，房价还会继续上涨，虽然中间会有些起伏。

http://gz.focus.cn/news/2011-10-24/1545283.html

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财经专家们纷纷出来辟谣了，大家快逃命吧。

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钟伟：我没说房地产崩盘，更没说房地产一崩盘银行就崩盘。